土地古屋付きを自宅として買うのは経済的に合理的 難易度は高いですが

投資系のブログなんで不動産系の投稿はあまりしていませんが、世の中では賃貸VS購入がよく話題にのぼっているようです。

私は不動産投資へは否定的ですが、自宅を安く買えるのであれば、賃貸よりも有利だと思っています。（不動産は事業なので専門知識とスキル、時間が必要です、土地を相続したなどの有利な条件があれば事業として儲かると思いますが、サラリーマンが借金をして一から始めるには難易度が高いという考え方です。）

個人的には

１．土地古屋付で自宅を購入してタダで古屋を手に入れる
２．格安でリフォームして５～１０年ほど住む
３．その間に新築するための現金とプランニングをする
４．格安住宅を新築する

というのが経済的には合理的だと思います。

ただ、かなり難易度は高く素人にはあまりお勧めしません。
リスクも高いので一概に上手くいくとも限りませんし、建築と不動産両方に詳しくかつリスクをとる覚悟があるのであれば一つの手段だと思います。

土地古屋付とは、「築２５～３０年を経た経済的価値のない木造住宅が建っていている土地」です。意味としては「土地として売りますが価値のない古い家がついてますよ～」という感じです。

まあ、裏の意味としてはリフォームしてもどうにもならない古くてボロボロの建物が建っているという意味ですね。

ちなみに、そこそこましな建物が建っていれば不動産屋がリフォームをして高値で中古の戸建として流通市場に出しますね。（新築そっくりさんとかを利用してフルリフォームしますね。）

なぜかというと、土地の価格はかなり合理的に値付けされるためごまかしができません。
坪単価という言葉がありますが、接道や建築条件からかなり合理的に値段がついています。市場の平均的な価格から大きく離れることはないですね。

ようするに、更地もしくは土地の売買でお買い得はあり得ないという意味です。
勉強をすれば、その土地の価格が妥当かどうかはすぐにわかります。

ということで、プロが見放したボロやが建っている土地を土地だけの値段で購入して、ボロ屋を格安でリフォームすると土地の価格だけで住宅が手に入ります。

土地の購入は不動産の知識があればできますね。接道とか建築基準法とかについて基礎的な知識があれば、そこそこ目利きができるでしょう。

次が、上に乗っかっているボロ屋です。こいつは、建築の知識があればそこそこ判断できますが。どこまで痛んでいるかはほとんどギャンブルですね。
ただ、プロがリフォームできないと判断して古屋で売っているということなので、そんなに長く住むことはできないでしょう、せいぜい５～１０年ほどだましだまし住めれば良いと思います。
なので、リフォームに大金をかけるのは現実的ではありません。

もし、ここで上手くリフォームして住める物件が手に入ればラッキーです。

構造に大きな瑕疵、シロアリが柱を食べているとか基礎が壊れているとかもあるので要注意です、諦めて早めに新築をしましょう。

新築をする場合も、建築の知識があれば格安で建てることは可能です。
発注主が仕事をする覚悟があれば1,000万以下でも行けるでしょうね。プランニングや工事の工数を減らす工夫を設計士や現場監督できるのであれば、このハードルもクリアーできます。
建築関係の知り合いとかがいれば、さらに良いですね。ただこれは万人に当てはまるわけではないので何とも言えません。

あまり論理的な文章ではありませんが、不動産と建築の知識を総動員しつつ土地古屋付きを購入し、ラッキーでいい古屋に当たれば土地の価格で不動産まで手に入って格安でマイホームが手に入ります。

建物がボロボロだった場合は、計画通り現金を貯めつつ、格安で新築を建てる準備に入りましょう。格安で建てるためには人脈や知識を総動員して、可能な限りシンプルで工期が短くなる設計をしましょう。

不動産市場はプロも沢山います、そのプロが投げている物件を拾いに行くので当然リスクは高いです、想定外のリスクもあるでしょう。

最後に、不動産仲介は大手の会社を利用するのがお勧めです。不動産仲介の手数料は法律で決められているので小さい会社だけがお得な物件を抱えているという確率は低いです。
また、玉石混合な業界ですので不動産仲介会社は大手を選ぶべきです。

ここでもリスクをとるとあまりにリスクが大きく最悪の場合にどうにも動けなくなる危険があります。（笑）

投資用マンションのデート商法 ワンルームマンション投資は儲からない

ちらほらとネットの広告とかでワンルームマンション投資の勧誘をみかけます。

最近はこんなニュースもありました。

インターネットを通して結婚相手を見つけるいわゆる「婚活サイト」で知り合った異性に投資用のマンションを勧められ、購入したら、相手と連絡が取れなくなったという相談が急増しているとして、国民生活センターが注意を呼びかけています。 国民生活センターによりますと、いわゆる婚活サイトで知り合った相手に勧められてマンションを購入した人からの相談が、今年度、先月までの９か月間に４２件寄せられ、前の年の３倍に増えています。 相談の多くは、「投資に詳しいという異性と婚活サイトで知り合い、勧められるままに投資用のマンションを購入したが、その後、相手と連絡が取れなくなった」などというものです。 国民生活センターによりますと、こうした相談を寄せる人は、都市部に住む３０代から４０代の女性が多く、マンションの購入金額は平均で３０００万円余りだということです。

投資用マンションのデート商法ですかね・・・、
引っかかってしまったかたはかわいそうだと思います。他人の恐怖心につけこんで商売をするのはフェアではないですね。

私の考えは一貫しています、

ワンルームマンション投資は儲かりません。

ハイリスクローリターンで、投資対象として全く魅力がないです。

普通のサラリーマンが手を出す投資対象ではありません。

まあ、ネットを少し調べれば色々とデメリットが出てきます。

・空室のリスク
・未収のリスク
・修繕のリスク
・地震のリスク
・経年劣化のリスク

ただ、「青山メインランド」とか業歴の長い会社も存在しているし、そこそこうまく運用できている投資家とかもいるのでこの業界自体はなくならないと思います。

・投資期間が長期なので実際にマイナスになるのがわかりにくい。

・投資用マンション販売会社の空室保障などを利用していると収支の状況が把握しにくくて投資家自身も損をしているのかが分からない。

などがあるのではないでしょうか。

それにしても、投資用不動産業界の年収はかなり高額です、あわせてブラック企業も多いです。

社員に高い給料を払える＝儲かるビジネスモデルである＝投資家は儲からない

と考えるのが普通です。

そもそも、資産家で節税目的であったり、土地を保有している場合はこの限りではないです！

参考にした記事
・婚活サイト悪用、新「デート商法」に注意　投資用マンションを買わせる手口とは

＜関連投稿＞
・「中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い!」はセルサイドの意見

海外不動産投資が流行っているんですかね？ リスクが物凄く高いと思うんですが・・・

海外不動産投資が流行っているのでしょうか？

ちらほらとブログで紹介されています。

個人的には物凄くリスクが高いと思うんですが・・・

ちなみに、マレーシアの不動産価格は右肩上がりでほとんどの人が利益になっているそうです。

アメリカ・カナダなんかも賃貸市場は堅調かつ、法律もオーナーに対して有利だそうです。
かなり貸し手が有利な市場だそうです。

それを差し置いてもやはり、流動性も低く、法律や商習慣もわからない海外の不動産に投資するのは怖いです。

海外の管理会社が不正を働いていた場合にどう対処するんでしょうか？そもそも細かい動きを見抜けるのかも疑問です。

内藤忍氏も海外不動産投資をお勧めしています、

海外不動産投資には、現地にいかないとわからないことがたくさんある

現地に行っても判らないことはたくさんありそうです、
日本でもワンルームマンション投資なんかをしている人が沢山いますし・・・

日本に居ながらアメリカ不動産投資をする！

ミャンマー新首都ネピドーで不動産投資

たぶん、海外不動産投資で利益を上げている人もいるのだと思いますが、いかんせんリスクが高いと思います。

内藤忍氏がハワイの不動産投資をすすめているけどリスクも大きいと思う

私は内藤忍氏の本を読んで以来、ブログも読んでいます。（内藤氏の本は参考になります。）

最近、内藤氏のブログで海外の不動産投資を勧める記事が多くなったなと感じたので、

海外不動産投資について思うことを少し書きます。

内藤氏もしっかりと、リスクをふまえた上でと前置きされていますが、

ハワイの不動産投資を考えている人へのヒントなどの記事があります。

私としては、不動産投資は資産額が大きい人がするものであり、

さらに海外不動産のリスクをとれる人間は一握りの資産家だと思っています。

日本の不動産投資でさえ
・不動産に資産が集中するリスク（→資産家である必要あり）
・不動産の個別性のリスク、地域性などの個性が強い（→相談できるプロの存在）
・賃料の未収リスク（→いざとなったら弁護士を雇い裁判する必要あり）

海外の不動産となったら
・外国の法律体系を含めて、賃貸マーケットの商習慣を理解する必要があります。たぶん、一個人には無理なのでその土地のプロに任せる必要があります。
・当然、不動産管理会社に丸投げとなり、費用（管理費）がかかります。また、その不動産管理会社がしっかりと仕事をしてくれるか？その国での評判はどうか？という判断するのはかなり難しいでしょう。初めは良い会社でも、常に手を抜いていないかチェックする必要もあります。

そうなってくると、かなりの資産がないとコストがかかりすぎて割りに合わないでしょう。

最近、「ファミリー・ツリー」（主演：ジョージ・クルーニー）を見ました。


この映画を見ていると、あまりにもハワイの自然が美しくて、ついついハワイに不動産が欲しいな～なんて思ってしまいます。

ハワイは素敵だから、投資と消費（自分が住む）をかねて、一石二鳥で不動産投資をしようと考えたくなるのかもしれません。

個人的には消費と投資は分けて考えた方がいいでしょう、二兎を追うもの一兎も得ずとなると悲しいので・・・

財閥系と鉄道系デベロッパーだけが生き残る

借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記
金森 重樹 (著)
 
を読みました。
タイトルはおどろおどろしいですけど読み物・投資系の知識をつけるという意味で良書でしょう。
また、これから事業を起こそうとしている人にも参考になるでしょう。
具体的なハウツーではありませんが、成功者の”考え方”の一端がうかがえます。

直接、投資には関係ありませんが、”事業をする”、”お金を稼ぐ”という思考方法が理解できます。

ちなみに、著者は精神力（ヤクザの借金の取立てにも動じない）と地頭（東京大学卒）共に恐ろしく優秀な超人的人物なので、凡人には参考にならない箇所も多いかもしれません。

（超人的な成功者の体験を追従したから、凡人が成功できるとは思えませんが・・・）

さて、ここからが本題で、
私が面白いと思ったのは本筋からはそれますが、「不動産業者は財閥系と鉄道系デベロッパーだけが生き残る」という箇所でした。

P.178「財閥系、鉄道系を除くほとんどのマンションデベロッパーは、10年でランキングTOP10から消え去り、20年ですべて潰れる」

とのことです。
財閥系のデベロッパーは、グループ内の銀行から融資のパイプを確保しています。
鉄道系のデベロッパーは、自身で土地の価格をつり上げることができます。（要は、土地を安く仕入れてそこで駅の開発をすれば、地価がつり上がります。）

（ちなみに、財閥系は金融政策や政治についてもパイプがあります・・・）

ということで、それ以外の新興系の不動産デベロッパーはほとんどが淘汰されてしまいます。

かなり不動産業界の本質を突いた指摘ですね。

それ以外にも結構、不動産投資の知識となる話題がチョロチョロと出てきているので勉強になりました。

不動産投資はしていませんが、チャンスがあれば投資したい分野です。
コツコツと勉強をしていますが、勉強をすればするほど、不動産は個別性が強く、海千山千で危険が多い投資先だと思い知らされますね。

感覚的に、本の系統としては、金持ち父さん貧乏父さん系の本だと思います。

＜関連投稿＞
・【不動産投資】不動産管理のタイプ
・不動産投資でなく不動産経営だと思う
・家を買うなら　「接道は公道」
・土地付き戸建て　土地代は残る

土地付き戸建て 土地代は残る

ishipponの考え方です、
（資産運用・投資という視点からのマイホーム購入）

不動産を買うなら「土地付きの戸建て」の方が有利だと考えてます。

１．売却したとしても購入代金の約半分に当たる土地代は確実に残る。

２．第三者に売却しない限り一度建てればその人の子供の世代まで利用出来る。

また、マンションの場合は管理費や修繕積み立てもかなりかかります。（戸建てはそれが０円ですが、自分で補修の計画を立てる必要があります、ただマンションと異なり自分で修繕の内容を判断できます。）


資産運用の視点から見た場合

土地付き戸建て：土地に投資する（建物は消費です）

マンション：空間を消費する（便利な地域に空間を買う・消費する）

どちらが良いかは個人のライフスタイルや価値観で異なると思いますが、投資か消費という視点は必要かと思います。

真鶴ぶらり旅 坪単価は２０～３０万円

真鶴に散歩

真鶴に散歩に行ってきました。
ぶらりと散歩、山あり海ありで素晴らしい環境でした。
こんな環境でゆったりと生活が出来たら幸せだと思いました。

都心までの距離

ちなみに真鶴駅～新宿駅は約２時間・・・・
サラリーマンにはちょっと辛いけど、フリーで仕事ができる人には通勤圏内なのかと思う。

坪単価　２０～３０万円

不動産のマーケットですが。

真鶴駅の坪単価は２０～３０万円。

ちなみに埼玉県浦和駅の坪単価は１００～１５０万円。

思っていたよりも真鶴駅の地価が安くて驚きました。

「１００坪で２２００万円」という物件もあったので、５０坪程度であれば１０００万円で購入できそうです。

フリーで働く能力があれば、住環境が素晴らしいところに住んでみたいですね。

カルパースが不動産投資で失敗

目次

• カルパースが不動産投資で失敗
• カルパースについて
• 不動産投資で失敗したが、損失額は小さい
• 分散投資は投資の基本

カルパースが不動産投資で失敗

カルパースのポートフォリオ運用は革新的なので、個人的にも参考にしています。

今回カルパースが不動産投資で損失を出したようです。

あのカルパースですら損失を出すのが投資の怖さなのだと実感しました。

カルパースについて

カルパース（CalPERS）は、カリフォルニア州職員退職年金基金（The California Public Employees' Retirement System）の略称です。

アメリカ合衆国カリフォルニア州の公務員の公的年金基金です。
また、公的年金の中では米国最大の運用総資産約3000億ドル（約31兆円）（2016年現在）を誇っています。

その運用姿勢は年金基金としてはとても積極的で、新興国の株式やヘッジファンドで運用をしています。

カルパースが利用している「オルタナティブ投資」の例として、

• プライベートエクイティ投資
• 不動産投資
• ヘッジファンド投資

などがあります。
優れた運用成績を上げているようです。

その資金規模と、積極的に新しい運用方法を取り入れていることから、全世界の金融関係者からその動向が注目されており、ニュースになることも多いです。

また、機関投資家としてのカルパースは投資先企業の経営への介入なども行い、俗にいう「もの言う株主」ともされています。。

不動産投資で失敗したが、損失額は小さい

カルパースが、米ランドソース・コミュニティーズ・デベロップメントに投資をして、その投資に対して損失が出ているようです。

ちなみに、カルパースは総資産のおよそ８％に相当する割合を不動産に投資しており、このうちランドソースへの投資分は１％未満だとのことです。

不動産に対するポジション自体も小さいですし、さらにランドソースへの投資分は１％未満とのことなので、損失額は全体に対して低いようです。

この点は、個人としても見習いたいですね。

分散投資は投資の基本

やはり不安定で不確実な市場では分散投資、ポジションを大きくとらないことが長生きするコツだと思います。
特に不動産などのオルタナティブで専門性が必要な投資へについては、分散してポジションを大きくとり過ぎないことが大切だと思います。
これは個人投資家でも大切にしたいポイントですね。

長く投資が出来て、大損をしなければそれなりに資産を築けると思います。集中投資をして大損をすると、その損失を回復するのに時間がかかってしまいます。

米カルパース、土地開発会社への投資で損失被る恐れ－ＷＳＪ紙

５月１日（ブルームバーグ）：米紙ウォールストリート・ジャーナル（ＷＳＪ、オンライン版）は１日、米最大の公的年金基金であるカリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）が土地開発会社への投資に関し、投資額の大半を失う恐れがあると報じた。米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン問題で投資先の経営が悪化したためとしている。同紙によれば、カルパースは2007年初めに米ランドソース・コミュニティーズ・デベロップメントに投資。同社はロサンゼルス北部に数千エーカーの未開発の住宅地を所有しているという。ＷＳＪが米証券取引委員会（ＳＥＣ）に提出された資料を基に伝えたところでは、カルパースが投資した当時のランドソースの資産価値は26億ドル（約 2700億円）だったが、今年２月末時点では12億4000万ドルの負債を抱え、資産価値は18億ドルとなっていた。カルパースの昨年９月時点での不動産への投資額は約210億ドルで、総資産のおよそ８％に相当する。このうちランドソースへの投資分は１％未満だとＷＳＪは伝えている。