2014年6月17日火曜日

土地古屋付きを自宅として買うのは経済的に合理的 難易度は高いですが

投資系のブログなんで不動産系の投稿はあまりしていませんが、世の中では賃貸VS購入がよく話題にのぼっているようです。

私は不動産投資へは否定的ですが、自宅を安く買えるのであれば、賃貸よりも有利だと思っています。(不動産は事業なので専門知識とスキル、時間が必要です、土地を相続したなどの有利な条件があれば事業として儲かると思いますが、サラリーマンが借金をして一から始めるには難易度が高いという考え方です。)

個人的には

1.土地古屋付で自宅を購入してタダで古屋を手に入れる
2.格安でリフォームして5~10年ほど住む
3.その間に新築するための現金とプランニングをする
4.格安住宅を新築する

というのが経済的には合理的だと思います。

ただ、かなり難易度は高く素人にはあまりお勧めしません。
リスクも高いので一概に上手くいくとも限りませんし、建築と不動産両方に詳しくかつリスクをとる覚悟があるのであれば一つの手段だと思います。

土地古屋付とは、「築25~30年を経た経済的価値のない木造住宅が建っていている土地」です。意味としては「土地として売りますが価値のない古い家がついてますよ~」という感じです。

まあ、裏の意味としてはリフォームしてもどうにもならない古くてボロボロの建物が建っているという意味ですね。

ちなみに、そこそこましな建物が建っていれば不動産屋がリフォームをして高値で中古の戸建として流通市場に出しますね。(新築そっくりさんとかを利用してフルリフォームしますね。)

なぜかというと、土地の価格はかなり合理的に値付けされるためごまかしができません。
坪単価という言葉がありますが、接道や建築条件からかなり合理的に値段がついています。市場の平均的な価格から大きく離れることはないですね。

ようするに、更地もしくは土地の売買でお買い得はあり得ないという意味です。
勉強をすれば、その土地の価格が妥当かどうかはすぐにわかります。

ということで、プロが見放したボロやが建っている土地を土地だけの値段で購入して、ボロ屋を格安でリフォームすると土地の価格だけで住宅が手に入ります。

土地の購入は不動産の知識があればできますね。接道とか建築基準法とかについて基礎的な知識があれば、そこそこ目利きができるでしょう。

次が、上に乗っかっているボロ屋です。こいつは、建築の知識があればそこそこ判断できますが。どこまで痛んでいるかはほとんどギャンブルですね。
ただ、プロがリフォームできないと判断して古屋で売っているということなので、そんなに長く住むことはできないでしょう、せいぜい5~10年ほどだましだまし住めれば良いと思います。
なので、リフォームに大金をかけるのは現実的ではありません。

もし、ここで上手くリフォームして住める物件が手に入ればラッキーです。

構造に大きな瑕疵、シロアリが柱を食べているとか基礎が壊れているとかもあるので要注意です、諦めて早めに新築をしましょう。

新築をする場合も、建築の知識があれば格安で建てることは可能です。
発注主が仕事をする覚悟があれば1,000万以下でも行けるでしょうね。プランニングや工事の工数を減らす工夫を設計士や現場監督できるのであれば、このハードルもクリアーできます。
建築関係の知り合いとかがいれば、さらに良いですね。ただこれは万人に当てはまるわけではないので何とも言えません。

あまり論理的な文章ではありませんが、不動産と建築の知識を総動員しつつ土地古屋付きを購入し、ラッキーでいい古屋に当たれば土地の価格で不動産まで手に入って格安でマイホームが手に入ります。

建物がボロボロだった場合は、計画通り現金を貯めつつ、格安で新築を建てる準備に入りましょう。格安で建てるためには人脈や知識を総動員して、可能な限りシンプルで工期が短くなる設計をしましょう。

不動産市場はプロも沢山います、そのプロが投げている物件を拾いに行くので当然リスクは高いです、想定外のリスクもあるでしょう。

最後に、不動産仲介は大手の会社を利用するのがお勧めです。不動産仲介の手数料は法律で決められているので小さい会社だけがお得な物件を抱えているという確率は低いです。
また、玉石混合な業界ですので不動産仲介会社は大手を選ぶべきです。

ここでもリスクをとるとあまりにリスクが大きく最悪の場合にどうにも動けなくなる危険があります。(笑)


0 件のコメント: